Thời gian qua, tranh chấp tại các chung cư diễn ra hàng loạt, chủ yếu do mâu thuẫn liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, đóng góp, quản lý và sử dụng phí bảo trì.

Nhiều chế tài xử phạt

Trong Nghị định 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà..., tại Điều 66 đã chỉ rõ những chế tài xử phạt nặng chủ đầu tư và ban quản trị.

Trong đó, ban quản trị nhà chung cư sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư hoặc tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

Chủ đầu tư tự ý bán, cho thuê chỗ để ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 80-90 triệu đồng. Còn nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định sẽ bị phạt 100-150 triệu đồng.

Đặc biệt, nếu chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định cũng bị phạt từ 100-150 triệu đồng.

Chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng; tính sai diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sẽ bị phạt tiền 250-300 triệu đồng.

Gỡ nút thắt mâu thuẫn tranh chấp dự án chung cư

Cư dân ở trong chung cư cũng sẽ bị xử phạt nếu có các hành vi vị phạm. Cụ thể, cư dân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác… sẽ bị phạt tiền từ 30-50 triệu đồng.

Mức phạt quy định tại nghị định này áp dụng đối với tổ chức. Với cá nhân cùng một hành vi vi phạm, mức phạt sẽ bằng 1/2. Mỗi lỗi vi phạm nêu trên đều đi kèm theo biện pháp khắc phục hậu quả cụ thể như trả lại hiện trạng ban đầu, hoàn trả kinh phí sử dụng không đúng mục đích, buộc hủy bỏ quy định tính phí không đúng quy định…

Trước đó không lâu, Bộ Xây dựng cũng có văn bản đề nghị UBND TP. Hà Nội, TP.HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản trước 30/11 để cơ quan này tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

Động thái này xuất phát từ việc năm 2017, tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra trên diện rộng tại Hà Nội, TP.HCM, bởi vì hầu hết ai cũng muốn mua nhà theo thu nhập hợp lí, kể cả ở những tòa nhà giá rẻ cho đến cao cấp. Các vấn đề tranh chấp gần đây cũng không chỉ xoay quanh các nội dung thông thường như bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, làm sổ đỏ… mà còn nảy sinh những vấn đề vấn đề mới như lựa chọn đơn vị quản lý, bầu ban quản trị... Một thống kê trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, toàn thành phố có 935 tòa chung cư thì 105 tòa xảy ra tranh chấp.

Theo đó, Thủ tướng cho rằng, nếu không có giải pháp hợp tình, hợp lý, tranh chấp ngày càng phức tạp và khó giải quyết. Lãnh đạo Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư. Đây là cơ sở để rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án.

Bên cạnh đó, Bộ cũng yêu cầu, trong báo cáo các địa phương nêu rõ nguyên nhân và đề xuất, kiến nghị các giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng nêu trên.

Gỡ nút thắt mâu thuẫn

Thực tế, mỗi dự án chung cư đều có mối quan hệ mật thiết ba bên giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, hình thành nên “kiềng ba chân”. Trong khi nhiều dự án căn hộ mới nỗ lực tiếp thị thì có không ít những chủ đầu tư lại chạy theo lợi nhuận bán hàng bỏ qua việc đáp ứng nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, số liệu từ cơ quan quản lý cho biết, tại Hà Nội, mới chỉ có 20% số chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị do cư dân bầu ra, 80% còn lại vẫn trong tình trạng nhập nhèm.

Kết quả cuối cùng dẫn đến các tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân và khách hàng chưa có hồi kết. Theo đánh giá của đa số luật sư thì trong các vụ tranh chấp, phần lớn lỗi đều do chủ đầu tư. Những mâu thuẫn tranh chấp đều đã được quy định rõ ràng trong các luật, các quy định, văn bản, nghị định, thông tư xong nhiều chủ đầu tư vẫn “nhờn luật”.

ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho hay: “Câu chuyện tranh chấp ở chung cư không thể sớm dừng lại khi xảy ra xung đột về lợi ích giữa các bên có liên quan. Một tòa nhà chung cư có hàng trăm căn hộ, hàng nghìn hộ dân thì câu chuyện kỹ năng, kiến thức quản lý về chung cư khác hẳn với kiến thức về xây dựng hay kiến trúc tòa nhà. Thêm nữa là ban quản lý chung cư có thể không thích hợp với các xu hướng phát triển, với tâm lý của cư dân tòa nhà đó thì cũng có thể xảy ra tranh chấp”.

Ông Cường lý giải, mỗi một tòa nhà, mỗi một khu chung cư lại có đặc điểm cư dân khác nhau. Đơn cử, giữa cư dân của khu chung cư cao cấp với nhà ở xã hội có sự khác nhau rõ ràng về chất lượng sống, về việc tuân thủ các quy định của ban quản lý. Theo đó, để cải thiện được chất lượng quản lý chung cư tránh những xung đột thì trong ban quản lý chung cư cần có đại diện của cư dân kết hợp với đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Nếu tách rời giữa các đơn vị quản lý và cư dân thì sẽ xảy ra vấn đề là khó nắm bắt được tâm tư nguyện vọng của người dân dẫn đến xung đột xảy ra là điều tất yếu.

Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội chia sẻ , thực trạng hiện nay, tại không ít tòa nhà (thường thì các tòa nhà đó sẽ xảy ra các tranh chấp, hoặc chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư có chất lượng không cao), có hai xu hướng phổ biến xảy ra: Một là, Ban quản trị chưa nhận thức được hết vai trò của mình, nên hoạt động cầm chừng, sợ trách nhiệm. Hai là, Ban quản trị tự cho mình có quyền lực lớn nên có những hoạt động không đúng quy định, có biểu hiện vụ lợi.

Ông Khánh nhấn mạnh: "Các chủ đầu tư bất động sản phải coi trọng vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao nhà chung cư. Khi thành lập một Ban quản trị, cần có một hệ thống tiêu chí chặt chẽ, chi tiết, cả về chất lượng và số lượng thành viên, để có thể lựa chọn được những thành viên thật sự có tầm, có tâm và có tài để thật sự có thể “quản trị” tòa nhà chung cư của mình. Đó là một trong những giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp ở chung cư”.